北京物业覆盖率年内将超强六成　　北京商报　　城市物业服务水平如何提高？时隔《北京市物业管理条例》月施行后，北京再行放通报划界未来三年的实施方案。7月23日，北京市人民政府办公厅印发《关于强化北京市物业管理工作提高物业服务水平三年行动计划（2020—2022年）》的通报》（以下全称《通报》）。

《通报具体，2020年物业服务覆盖率要超过60%以上，到2021年，老旧小区物业服务获得突破，物业行业引人注目问题管理获得明显效益。　　01　　探讨老旧小区“失管”问题　　“物业的相当大起到就是要协助及时修葺和确保居民的房屋，也可以扩充治安警力数量，确保社区的安全性。

”高级经济分析师周正国回应，“我国许多房屋是上世纪竣工的，很多是单位分配的老公房，这些房屋没物业公司来专门确保。”　　公开发表资料表明，截至今年上半年，北京全市普遍存在无物管、无主管部门、无人以防物防的失管“三无小区”。

据不几乎统计资料，这样的小区在西城区另有90余个，丰台区208个，海淀区287个。　　此次《通报》具体，前进老旧小区创建物业管理机制。老旧小区实行综合整治前，通过党建引导重新组建业主委员会（物业管理委员会），的组织业主就物业服务标准、收费标准达成协议一致意见，因地制宜自由选择合适的物业服务模式，并签定物业服务协议；协商物业服务企业全程参予综合整治；融合综合整治实时补建、续筹住宅专项修理资金；涉及市属国有企业要实施所属并未接管老旧小区的物业管理责任；完备老旧小区应急物业服务机制。

　　“但是，老旧小区问题虽多，其确保和修葺的核心难题首先就是资金的给养。无人缴付是房屋得到修葺的的主要问题。

”周正国认为。据理解，目前天通苑大部分小区物业费仍维持在0.55元。物业公司曾经筹划通过各种方式来提升物业费，但皆因居民赞成而不了了之。

　　而这种现象在北京并非个例，北京寄居总北宇物业服务有限责任公司党委副书记刘培沛也回应，除了部分楼龄较新的小区物业费有所涨价外，大部分老旧小区居民单户每月物业费最低交纳1元左右，即便是满缴，对于小区内重大项目而言仍是杯水车薪。“物业没有钱，服务跟上，居民更加不不愿递，最后就造成了老旧小区问题久拖不决。

”　　02　　规范缴纳住宅专项修理资金　　老旧小区涉及项目根本性，修葺社区的资金从何而来？　　“2000年前后，北京市社区建设渐渐从政府指导南北了市场指导。”刘培沛说道。目前，北京市有数劲松街道作为试点社区通过与企业签下，引进社会资本，对公共空间、智能化、服务业态、社区文化四大类等30多项展开改建。

但是这种方式的普及仍待时日，业主交纳住宅专项修理资金也仍须要规范。“平时的物业费可用作社区绿化建设等方面，而电梯、管道等重大项目则必不可少住宅专项修理资金的规范交纳。”　　根据今年5月落地实行的《北京市物业管理条例》规定，物业买受人应该遵循国家有关专项修理资金制度，按照规定足额缴纳专项修理资金。

这里所指的专项修理资金，就是指专用于住宅共用部位、共用设施设备保修期剩后的修理和改版、改建的资金。　　此次《通报》拒绝，深化住宅专项修理资金改革。

减缓完备住宅专项修理资金管理涉及政策，重点环绕完备基础数据、提升用于效率、提高存储方式、前进修理资金补建和续筹等方面完善机制，进一步提高资金用于管理水平。　　根据《物权法》规定，牵涉到筹措和用于建筑物及附属设施的修理资金；扩建、修复建筑物及其附属设施的事项，由业主联合要求，要求前述事项，应该经专有部分占到建筑物总面积三分之二以上的业主且占到总人数三分之二以上的业主表示同意。　　刘培沛坦言，这对于修葺老旧小区设施而言，显然不是一项高效的方式。

“首先，仅有通过业主大会同意三分之二以上业主表示同意就是一个比较漫长的过程，从业主到最后审核落地，有时一个项目要经历的是经年累月的耗时。“目前对于老旧小区改建项目而言，确保建设效率十分最重要，也是这次《通报》再提专项修理资金的一个侧重点。”　　03　　不断扩大物业覆盖面积解法产权之无以　　《北京市物业管理条例》的众多亮点就是，明确提出在业主大会的基础上，将正式成立业主委员会载入法律条文。即所指由物业管理区域内全体业主议会选举出有的业主代表构成，代表业主利益，并监督和帮助物业服务企业或其他管理人遵守物业服务合约的业主大会执行机构；当不具备正式成立业主大会的条件或无法议会选举产生业主委员会时，可通过居委会等部门联合正式成立物业管理委员会协助接入业主与物业企业。

　　此次《通报》具体，2020年底前新的正式成立业主委员会（物业管理委员会）2000个以上；业主委员会（物业管理委员会）重新组建亲率超过30%以上，2021年超过70%以上，2022年超过90%以上。　　“业主委员会几乎是由业主自己构成的，代表的是业主自身的利益。

正式成立业委会后，各社区派遣居民代表，同物业方面协商制订物业费用标准，达成协议共识后，通过协议出售优质服务等方式，防止业主与物业之间的对立再次发生。”刘培沛回应，“物业通过业委会搜集老百姓的意见，哪怕是提升了物业费用，但大家通过协议能具体看见物业方委托第三方测算和实施项目的过程，让业主获得质价吻合的服务，超越其矛盾关系，构成一个社区建设的良性循环。”　　然而，必须留意的问题是，全市老旧小区数量众多，产权关系错综复杂，业委会和物管会的甄选无法一蹴而就。

　　例如，上世纪80年代竣工的海淀街道小南庄小区享有8栋居民楼、3个产权单位、3家物业公司管理、825户小区居民。鉴于前述问题，今年6月，小南庄小区物管会开馆重新组建，其首要任务就是具体管理责任主体，即统合现有三家物业管理单位，前进一家物业公司积极开展服务。

　　一社区负责人向北京商报记者透漏，社区内楼栋分属多家产权单位，每栋楼又由各自物业负责管理。因为没统一产权，也不属于同一家物业公司确保，继续无法正式成立业主委员会，目前正在筹划由居委会联合正式成立物业管理委员会。

　　“创建物管会是大势所趋，但必须交流许多的细节。”前述负责人更进一步回应，“例如，如果正式成立物业管理委员会，将必须把社区分片，或让有所不同产权楼栋所属的物业分担起楼栋之外公共空间的修葺工作，如何达成协议共识是一个问题。我们现在还在协商，但毕竟更加必须一些更为精细的规定实施，防止纠纷。

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